事故物件はリフォームしてから売却すべき？費用や注意点を解説

事故物件の売却時、リフォームをするか否かお悩みになる方も少なくありません。
物件の状況によっては、特殊清掃や大掛かりな修繕が必要になることもあります。
コストをかけてリフォームしても、赤字になる可能性があるため、慎重な判断が必要です。
では、事故物件のリフォームは、資産価値維持に有効なのでしょうか？
今回は事故物件のリフォームについて、費用や注意点を解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に、名古屋市全体で事故物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件のリフォームは資産価値維持に有効？

まずは、事故物件とはなにか、リフォームによって資産価値の維持につながるのかを解説します。

事故物件とは？

事故物件とは、自殺や孤独死、不審死などがあった物件のことです。
物件自体に問題はないものの、そこに住むことに抵抗を感じる物件を指します。
たとえば自殺があった物件は、下記のような理由から、心理的な影響を受けやすいといえます。

• 幽霊が出そう
• 想像すると怖い
• なんとなく居心地が悪いなど

住む方が嫌な気持ちになるような理由があると、事故物件となるケースが多いです。
ちなみに物件に生じている不具合（雨漏りやシロアリ被害など）のことを、瑕疵と呼びます。
事故や事件による心理的な不安は「心理的瑕疵」と呼ばれ、心理的な瑕疵を抱えている物件が、事故物件となることが多いでしょう。

リフォームによって資産価値の低下は防げる

事故物件の場合、リフォームによって資産価値の低下を防ぐことが可能です。
心理的瑕疵は、雨漏りやシロアリ被害といった物理的瑕疵と異なり、買主が気にしなければ問題ありません。
しかし、事故物件の場合は心理的な影響を受けやすくなるのが一般的なので、売却しにくくなる可能性があります。
とはいえリフォームによって見た目の印象が良くなれば、不安感や恐怖感を軽減でき、資産価値の低下を防げるでしょう。
また、事故物件を売却する際、価格は相場の1割～3割ほど安くなるのが一般的です。
リフォームは資産価値の低下だけでなく、価格の低下を防止する役目もあります。

告知義務は残る

リフォームで資産価値の低下を防げても、売主に告知義務は生じます。
告知義務とは、物件に生じている瑕疵を買主にすべて報告することです。
そのため、リフォームで見た目の印象が良くなっても、事故や事件があったことは告知しなければなりません。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、病死や老衰死などの自然死においては、告知義務はないとされています。
しかし、事故や事件によって人が亡くなった場合、リフォームの有無に関わらず告知義務が生じます。
リフォームで資産価値を維持できたとしても、事故物件であることに変わりないからです。
ちなみに賃貸借契約の場合、事故や事件の発生から3年が経過すれば、告知義務はなくなります。
売買の場合、告知義務は消滅しないので注意が必要です。

事故物件におけるリフォーム費用の相場

続いて、事故物件におけるリフォーム費用の相場を解説します。

内装のリフォームにかかる費用の相場

内装のリフォームにかかる費用の相場は、下記のとおりです。

• 壁紙の貼り替え：1㎡あたり約2,000円
• 畳の貼り替え：1畳あたり約1万円
• フローリングの貼り替え：1㎡あたり約4,000円

ファミリー向けの物件の場合、120万円～160万円が費用の相場です。
また、養生費や廃材の処分費用、交通費などが別途かかることもあります。
一般的なリフォームでは、壁紙や畳を交換するのが一般的です。
既存の床の上から、新しい床材を重ね貼りすることもあります。
しかし、事故物件の場合、人が亡くなっていた場所の床がダメージを受けているケースも少なくありません。
そのため、下地にも影響が出やすく、多くの場合で貼り替えが必要になります。
建具や壁が汚れている場合、すべて交換になる可能性もあるでしょう。

水回りのリフォームにかかる費用の相場

水回りのリフォームにかかる費用の相場は、下記のとおりです。

• トイレの交換：約3万円～5万円
• お風呂の交換：約10万円～15万円（ユニットバスの場合）
• 洗面台の交換：約5万円

上記は設備自体の費用なので、一般的には工事費用としてそれぞれ約3万円～5万円が上乗せされます。
事故や事件がお風呂やトイレで発生した場合、水回りのリフォームが必要です。
どこで人が亡くなっていたかは把握できないため、自殺を連想させるお風呂などがそのままの場合、心理的な不安が大きくなる可能性があります。
そのため、水回りは資産価値を維持するためにも、ぜひリフォームしておきたい場所です。

フルリノベーションする場合の費用の相場

フルリノベーションする場合、費用の相場は約500万円です。
一般的なリフォームと異なり、間取りの変更や、設備の配置も変更できます。
そのため、内容によっては500万円以上かかることも珍しくありません。
リフォーム費用と比較すると割高ですが、フルリノベーションによって、物件の資産価値を維持できるのがメリットです。

事故物件をリフォームする際の注意点

最後に、事故物件をリフォームする際の注意点を解説します。

注意点1：特殊清掃を済ませておく

注意点として、まず特殊清掃を済ませておくことが挙げられます。
特殊清掃とは、事故物件の床や壁に染み付いた汚れを除去し、原状回復するサービスです。
異臭や汚れがひどい場合でも、特殊清掃なら除去が期待できます。
リフォームはあくまでも物件の修繕がメインとなります。
そのため、リフォーム前に事故物件の特殊清掃は済ませておくのがおすすめです。
また、場合によっては、供養や遺品整理も同時におこなえるかもしれません。
供養と特殊清掃、遺品整理までおこなっておけば、事故物件でもリフォームを引き受けてくれるところが増えるでしょう。

注意点2：リフォーム会社に事故物件であることをしっかり伝える

リフォーム時は、リフォーム会社に事故物件であることを伝えるようにします。
特殊清掃が入ると、見た目が綺麗になるため、事故物件に見えないかもしれません。
しかし、事件や事故があったことを隠して依頼し、あとから伝わった場合、契約違反となる恐れがあります。
トラブルに発展することもあるので、事実を伝えたうえで依頼することが大切です。
事故物件である事実が、近所の方から耳に入る可能性があることも、注意点のひとつとして押さえておきましょう。

注意点3：事前に希望条件を伝えておく

注意点として、事前に希望条件を伝えておくことも挙げられます。
実際にリフォームに入る前に、現地調査をおこなうのが一般的です。
そのため、現地調査のタイミングで、下記のとおり費用やリフォームしてほしい場所を伝えます。

• 予算
• お風呂をユニットバスに交換してほしい
• 床はフローリングに変更してほしい
• 窓は再利用したいなど

予算内で希望条件を満たせるかなどを、現地で確認できるため、現地調査がスムーズにおこなえます。

まとめ

売却する物件が事故物件の場合、リフォームによって資産価値の低下を防ぐことが可能です。
とくに水回りは心理的な不安を軽減するために、優先的にリフォームすべきといえます。
リフォーム時の注意点についても理解を深め、事故物件のスムーズな売却を目指しましょう。
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