空き家を売りたい！現状のまま売却と更地での売却それぞれのメリットとは

相続した実家など、売りたいと考えている空き家はありませんか？
空き家を売却する場合、現状のまま売却する方法と、更地にしてから売却する方法があります。
また、売却の際にかかる費用についても把握しておくと安心です。
そこで今回は、空き家を売りたいと考えている方に向けて、空き家を売却する方法とそれぞれのメリット、そして空き家を売却する際にかかる費用について解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で空き家の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

空き家を現状のまま売りたい場合の選択肢とメリットとは

空き家を売りたいと考えつつも、方法がわからず放置してしまっているという方は少なくありません。
しかし、空き家は所有しているだけでも維持費や固定資産税などがかかってしまいます。
放置期間が長くなればなるほど不動産としての資産価値も下がってしまうため、今後も活用する予定がない空き家であれば早めの売却がおすすめです。
空き家を売却する方法には、大きくわけて「現状のまま売却する」「更地にしてから売却する」の2種類があります。
まずは、現状のまま売却する方法について見ていきましょう。
空き家を解体せず現状のままで売却する方法は、さらに2パターンにわけられます。
「古家付き土地」として売却する方法と、「中古物件」として売却する方法です。
古家付き土地とは、「古い建物が残ったままの土地」のことをいいます。
つまり、すでに建物自体には資産価値がなく、あくまでも土地だけの価格で売り出す場合の俗称です。
古家付き土地と中古物件をわける明確な定義はありませんが、一般的には木造住宅の法定耐用年数を超える築22年が目安になるとされています。
築20年を超えたあたりから、建物の資産価値はゼロになると考えておきましょう。
しかし、空き家を古家付き土地として売るか中古物件として売るかは売主の自由です。
築20年を超えていても、建物がきれいな状態に保たれていたり、立地条件がよかったりすれば問題なく中古物件として売却できるケースがあります。

空き家を現状のまま売却するメリットとは

空き家を解体して更地にせずに現状のまま売却すると、解体のための費用や時間がかかりません。
なるべく早く売りたい方や、費用をかけずに売りたい方にとっては大きなメリットだといえます。
また、解体して更地にすると固定資産税の「住宅用地の軽減措置特例」が適用されなくなり税金の負担が大きくなりますが、空き家を残していれば特例を受けたまま売却を進めることが可能です。
ただし、中古物件として売りたい場合、建物の状態によってはリフォームが必要になるケースもあるので注意してください。

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空き家を更地にしてから売りたい場合のメリットとは

空き家を解体し、更地の状態にしてから売却する方法です。
家を新築するための土地を探している方が買主になります。
空き家の築年数が古い、あるいは状態が悪いなど、中古物件としての売却が難しい場合におすすめの方法の1つです。

空き家を解体後に売却するメリットとは

一般的に、空き家は現状のままよりも、解体して更地にしてからのほうが早く高く売却できるといわれています。
新築を予定している買主からすれば、購入してからすぐ建設に取りかかれる更地のほうが都合が良いからです。
また、古い家が建ったままの土地よりもきれいに整備された更地のほうが買主からの印象が良くなります。
さらに、更地であれば売りたい土地の大きさや状態が確認しやすい点も大きなメリットです。
「調査済みの土地」であれば、買主に安心感を与えることができます。
もし売りたいと考えている土地に問題が見つかった場合も、対策してからの売却が可能です。
空き家が残っていると、くわしい地盤調査や地中埋没物の確認ができません。
また、空き家は放置していると不法投棄や放火といった犯罪のターゲットにされるリスクがあります。
劣化が進んだ空き家は倒壊などの危険性が高くなり、近隣に迷惑がかかる可能性もゼロではありません。
売りたい土地を事前に更地にしておけば、こういったトラブルの心配や空き家管理の手間がなくなります。
ただし、更地にするための解体費用が必要になる点と、更地にしてからは固定資産税の「住宅用地の軽減措置特例」が適用されなくなる点には注意してください。

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空き家を売りたい場合にかかる費用の種類と相場とは

空き家を売却するには、いくつかの費用がかかります。
売りたいと考えている空き家の状態によっても費用が異なるため、売却を進める前にご自身のケースにあてはめて考えておくと安心です。

空き家の売却時にかかる費用1：相続登記費用

売りたいと考えている空き家が相続したものだった場合、売却する前に相続登記が必要です。
相続登記とは、不動産の所有者名義を被相続人の名前から相続人の名前に変更する手続きのことをいいます。
必要書類を用意して、法務局で手続きをおこないましょう。
なお相続登記では、書類を取得するための費用と手続きの際の登録免許税がかかります。
また、手続きを司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬が必要です。

空き家の売却時にかかる費用2：譲渡所得税

空き家を売却して利益（譲渡所得）を得ると、利益の部分に対して譲渡所得税が課されます。
ここでいう利益とは売却価格そのもののことではなく、売却価格から「不動産の購入時にかかった費用」と「不動産の売却のためにかかった費用」を差し引いた金額のことです。
譲渡所得の求め方を計算式にすると下記のようになります。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
たとえば2,800万円で購入した不動産を300万円かけて3,000万円で売却した場合、譲渡所得はマイナスになるため譲渡所得税を支払う必要はありません。
また、譲渡所得税の税率は「売却する不動産の所有期間」によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に該当すれば税率は39.63％、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」に該当すれば税率は20.315％です。
相続した不動産を売却する場合も、相続してからの年数ではなく不動産を購入してからの年数を所有期間としてカウントするので注意しましょう。

空き家の売却時にかかる費用3：仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して空き家を売却するのであれば、仲介手数料がかかります。
仲介手数料とは、売買契約が成立した際に不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。
仲介手数料の金額は法律によって上限が決められており、多くの不動産会社ではこの上限に合わせて仲介手数料が設定されています。
仲介手数料の上限は、売却価格が400万円以下の部分に対しては18万円以内、400万円超の部分に対しては3％です。

空き家の売却時にかかる費用4：解体費用

空き家を更地にしてから売りたい場合は、解体費用がかかります。
解体にかかる費用は建物の大きさや構造によって異なりますが、木造であれば1坪あたり3万～4万円ほどが相場です。
一般的な30坪程度の木造住宅を解体する場合、解体費用は100万円ほどになると考えておきましょう。
また、庭木の撤去が必要な場合や、住宅密集地で防音シートの設置が必要な場合など、空き家の状況によってさらに費用がかかるケースもあります。

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まとめ

空き家を売却する際の選択肢には、現状のまま売却する方法と、更地にしてから売却する方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、売りたいと考えている空き家の特徴に適した方法を選択してください。
築年数や空き家の状況、立地なども売却方法を選ぶ際の大切な判断材料です。
判断が難しい場合、まずは不動産会社にご相談ください。
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