2023-05-02
土地や建物など不動産を売却すると税金が発生します。
より多くの資金を確保するには、税金の目安や節税方法を把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却にかかる税金の種類と計算方法、節税方法を解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。
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不動産売却時にかかる税金は、譲渡所得税・登録免許税・印紙税の3種類です。
ここでは、それぞれがどのような税金なのか、支払い時期や税額の目安を解説します。
譲渡所得税とは、不動産売却により得た譲渡所得(利益)に対して課される税金です。
譲渡所得税は所得税と住民税の総称で、2037年までは復興特別所得税もあわせて徴収されます。
支払いのタイミングは、所得税と復興特別所得税が確定申告時、住民税は申告した年の6月以降です。
確定申告は、不動産売却の翌年の2月16日〜3月15日の期間中におこなうため、売却代金から納税資金を確保しておくことができます。
とくに譲渡所得税は高額になりやすいため、あらかじめ計算しておき、資金を確保しておくようにしましょう。
譲渡所得税の具体的な計算方法については、のちほど解説します。
登録免許税は、抵当権抹消登記をおこなう際にかかる税金です。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを組む際に金融機関が設定した抵当権を抹消するための手続きです。
抵当権は契約者の返済が滞ったときに金融機関が物件を担保に取る権利のことで、抵当権がついたままでは自宅を売却できません。
そのため、売却前に登録免許税を支払って、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
抵当権抹消に対する登録免許税は、不動産の個数あたり1,000円です。
たとえば土地付き一戸建てを売却する場合の登録免許税は、土地と建物を合わせて2,000円となります。
印紙税は、売買契約書に対してかかる税金で、収入印紙を貼付して納税します。
印紙税額は、売買契約書に記載されている取引額に応じて異なり、令和6年3月31日までの間に作成された契約書は軽減措置の対象です。
軽減後の税率は、以下を参考になさってください。
たとえば、3,000万円の不動産を売却した場合にかかる印紙税は1万円です。
売買契約書に貼り付ける収入印紙は郵便局やコンビニエンスストアで購入できます。
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譲渡所得税は、不動産売却時にかかる税金のなかでも高くなりやすいため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。
先述したように、譲渡所得税は不動産売却により発生した譲渡所得に対して課税されます。
そのため、譲渡所得税額を知るには、まず譲渡所得がいくらを求めなけばなりません。
譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)
上記の計算式を踏まえたうえで、ここからは譲渡所得税を算出するまでの流れを解説します。
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことで、以下のようものが該当します。
これらの費用は、不動産を購入したときの売買契約書や領収書などで確認できます。
なお、建物は経年劣化するため、取得費の合計から減価償却費を差し引かなけばなりません。
減価償却費とは、経年とともに減少した建物の価値を数字にあらわしたものです。
減価償却費を求める計算式は以下のとおりです。
減価償却費=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却費は建物の構造や使用用途によって異なり、居住用建物の場合は木造が0.031、軽量鉄骨造が0.025、鉄筋コンクリート造が0.015です。
たとえば、購入代金が2,000万円の木造住宅を10年目で売却する場合、減価償却費は「2,000万円×0.9×0.031×10=558万円」です。
続いて、譲渡費用を計算します。
譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用のことで、以下のようなものが該当します。
これらの費用は、売買契約書や領収書などで確認できます。
譲渡費用を正しく計算するためにも、売却時に受け取った領収書などは大切に保管しておきましょう。
特別控除とは、特例や控除を適用した際に譲渡所得から差し引ける金額のことです。
不動産売却時には、譲渡所得を減らす特例や控除が用意されています。
特別控除額を差し引いたあとのお金がゼロまたはマイナスになれば、譲渡所得税はかかりません。
不動産売却で使える特例や控除については、のちほど解説します。
取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いたあとの金額に税率をかければ、譲渡所得税額を算出できます。
税率は、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで異なります。
所有期間が5年以下だと税率が2倍ほど高くなるため、売却のタイミングには注意しましょう。
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最後に、不動産売却時に使える特例や控除を解説します。
いずれの特例にも適用要件があるため、事前に国税庁のホームページで確認しておくと安心です。
自宅を売却した際に、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
売却する不動産が自宅であること、売却相手が親子や夫婦などの特別関係でないことなどが条件です。
また、この特例は、新居に引っ越して空き家になっている場合にも利用できます。
その場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
節税効果が高いため、条件にあてはまる方は利用するようにしましょう。
所有期間10年超えの不動産を売却した際に、一定の条件を満たせば、長期譲渡所得税よりも低い税率を適用できます。
本来であれば長期譲渡所得の税率20.315%が適用されますが、この特例を利用すると税率が以下のようになります。
特例を利用するには、売却した年の1月1日において対象の家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている必要があります。
なお、この特例は、自宅を売ったときの3,000万円特別控除と併用することが可能です。
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不動産売却にかかる税金の種類と計算方法、節税方法を解説しました。
不動産売却にかかる税金は、譲渡所得税・登録免許税・印紙税の3種類です。
このうち譲渡所得税は節税ができるため、特例や控除は漏れなく利用するようにしましょう。
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