不動産売却時にかかる税金とは？譲渡所得税や節税のコツを解説

不動産売却をすると、譲渡所得税といった数種類の税金がかかることをご存じでしょうか。
想定外の大きな出費になってしまうこともあるため、事前にしっかり把握しておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却の際にかかる税金の種類や、譲渡所得税の計算方法、そして節税のポイントについても解説します。
名古屋市の南区、港区、天白区、緑区、瑞穂区を中心に名古屋市全体で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却をする際に課される税金の種類とは

不動産売却の際に課される税金の種類は、大まかに分類すると「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類です。
ここでは、税金それぞれの種類ごとにご説明していきます。

不動産売却時にかかる税金の種類1：譲渡所得税

不動産売却をして得た利益のことを譲渡所得と呼びます。
譲渡所得税とは、その譲渡所得に対して課される税金のことです。
ただし、ここでいう「利益」とは不動産の売却価格そのもののことではありません。
売却価格から、不動産の購入のためにかかった「取得費」と、不動産を売却するためにかかった「譲渡費用」を差し引いた金額のことを指すので注意してください。
なお、譲渡所得税とは「所得税」と「住民税」の総称であり、どちらも不動産売却で利益が出なかった場合には納める必要のない税金です。

不動産売却時に課される税金の種類2：印紙税

印紙税とは、不動産売却の際の売買契約書に貼付する印紙代として納める税金のことです。
印紙税の額は、不動産が売買された金額によって異なります。
なお、令和6年3月31日までに作成された売買契約書の印紙税は軽減措置の対象です。
軽減措置を適用した印紙税額の一例は下記をご覧ください。
印紙税の金額（軽減税率適用後）

• 売買価格500万円超～1,000万円以下：印紙税額5,000円
• 売買価格1,000万円超～5,000万円以下：印紙税額1万円
• 売買価格5,000万円超～1億円以下：印紙税額3万円
• 売買価格1億円超～5億円以下：印紙税額6万円

売買契約書は売主と買主がそれぞれ1通ずつ所有するケースが多いため、印紙税についても売主と買主それぞれが1通ずつ負担することになると考えておきましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類3：登録免許税

登録免許税にはいくつか種類がありますが、不動産売却時に手続きが必要になるのは主に「抵当権抹消登記」と「所有者移転登記」です。
抵当権抹消登記とは売却する不動産に設定されている抵当権を外すための手続きであり、買主が住宅ローンを完済したうえでおこないます。
抵当権抹消の費用は不動産の個数あたり1,000円なので、それほど負担になる税金ではありません。
ただし土地と建物それぞれを1個として数えるため、一戸建てを売却する際には2,000円の登録免許税がかかります。
また、相続した不動産を売却する場合など、もし不動産の名義が過去の所有者のままになっているのであれば「所有者移転登記」が必要です。
所有者移転登記とは、所有者の名義を以前の所有者から現在の所有者の名前に変更する手続きのことをいいます。
不動産売却は所有者本人でなければ進められないため、不動産売却の際には注意してください。
所有者移転登記にかかる税金は「固定資産税評価額×税率2％」が基本です。
しかし、令和5年3月31日までは「税率1.5％」の軽減措置が適用されます。

不動産売却時の譲渡所得税とは？税金の計算方法や仕組みを解説

不動産売却の際にかかる税金のなかで、人によって大きく金額が異なるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税の計算で損をしないためにも、正しい計算方法や税率の仕組みについて知っておきましょう。

譲渡所得の計算方法とは

譲渡所得税を計算するためには、まず不動産売却によって得た「譲渡所得」の金額を求める必要があります。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費や譲渡費用を多く計上するほど譲渡費用が少なくなり、譲渡所得税の節税になります。
取得費として計上できる主な項目は下記のとおりです。

• 不動産の購入代金や建築代金
• 不動産購入時に支払った仲介手数料
• 不動産購入時にかかった税金
• 不動産購入時にかかった測量費、解体費など

また、譲渡費用として計上できる主な項目は下記のとおりです。

• 不動産売却時に支払った仲介手数料
• 不動産売却時にかかった税金
• 不動産売却時にかかった解体費など
• 不動産売却のために支払った借家人の立退料

譲渡所得税の税率とは

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」であれば税率は39.63％、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」であれば税率は20.315％です。
上記の税率を踏まえ、譲渡所得税は下記の計算式で求めることができます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
なお、この税率には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が含まれています。

譲渡所得税の納税方法とは

譲渡所得税を納めるには、不動産があるエリアの税務署で確定申告をする必要があります。
申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
売却から確定申告まで時間が空くケースもあるため、忘れないように注意しましょう。
国税庁のホームページから電子申告することもできます。
納税に関しては税務署をはじめ、お近くの金融機関でも手続きが可能です。

不動産売却時に活用したい税金の節税方法とは

不動産売却の際に知っておきたい節税のポイントについて解説します。

節税のポイント1：取得費を正しく把握する

譲渡所得税の節税には、「取得費」と「譲渡費用」をなるべく多く計上する方法が有効です。
しかし、不動産の購入から時間が経過していると、取得費があいまいになっているケースもあります。
取得費が不明な場合は「売却価格の5％相当額を取得費とすることができる」と国税庁で定められていますが、それでは実際の取得費よりも納税額が高くなってしまいがちです。
取得費の証明に必要な売買契約書や領収書を紛失してしまった場合でも、証明書として有効な書類が別にないかどうか税務署に相談してみましょう。

節税のポイント2：特例を利用する

適用のための要件を満たしていれば、節税効果のある特例を利用できます。
3,000万円の特別控除
マイホームを売却した際に、譲渡所得から最大で3,000万円までを差し引けるという特例です。
適用される不動産の所有期間に制限がないため、多くの方が利用できる節税方法だといえます。
ただし、売却翌年の確定申告が必要なので注意しましょう。
マイホーム売却時の軽減税率の特例
マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、「10年超所有軽減税率」が適用されます。
確定申告が必要ですが、「長期譲渡所得」よりも低い税率になるため節税方法として有効です。
居住用財産の買い替え特例
10年以上所有しているマイホームを売却した場合に、課税を将来に繰り延べられる特例です。
課税額が変わるわけではないので正確には節税とはいえませんが、買い替え時の負担を減らすことができます。

節税のポイント3：売却のタイミングを検討する

譲渡所得の税率や適用できる特例など、不動産売却時の税金は不動産の所有期間に大きく影響されます。
それぞれの要件を把握し、ご自身にとって最適なタイミングを検討しましょう。

まとめ

不動産の売却時には、税金だけでなく仲介手数料や引っ越し費用などもかかります。
買い替えであれば新居の購入費も必要になるため、節税になる特例などをうまく活用して少しでも税金の負担が減らせると安心ですよね。
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