不動産売却時の媒介契約とは？種類ごとのメリットや注意点を解説

不動産の売却時には、多くの方が不動産会社に仲介を依頼します。
その際、売主は仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を締結しなくてはなりません。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれメリットなどが異なるため注意が必要です。
そこで今回は、媒介契約とはどのようなものなのかについてご説明するとともに、種類ごとのメリットや注意点について解説します。
南区、港区、天白区、緑区、瑞穂区をはじめ名古屋市内で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却時に締結する媒介契約の種類とは

不動産を売却するためには物件情報を広く周知して買主を見つける必要があり、売主個人で売却活動を進めるには限界があります。
そのため、不動産会社と媒介契約を締結し、仲介業務を依頼する方法が一般的です。
まずは媒介契約とはどのようなものなのかについてご説明します。

媒介契約とは

媒介契約とは、売却の条件や売却活動の方針、成約時の報酬などについて売主と不動産会社で話し合い、媒介契約書にまとめたうえで契約を結ぶことです。
事前に仲介業務に関する内容を書面に記しておくことで、売主と不動産会社での認識のズレやトラブルを防ぎます。
媒介契約の内容は、国土交通省が定めている標準媒介契約約款を参考にしてください。
媒介契約の際に確認しておきたい主なポイントは下記のとおりです。

• 不動産流通機構（レインズ）への登録について
• 売却活動に関する報告や頻度について
• 媒介契約の有効期間について
• 成約時の報酬について
• 違約金の請求について

なお、レインズとは全国の不動産会社が利用しているオンライン上の物件情報システムのことです。
レインズに登録された情報はすべての不動産会社に共有されるため、登録が早いほどスピーディーな売却が期待できるといえるでしょう。

媒介契約の種類とは

媒介契約の締結時にチェックすべき「業務報告の頻度」や「契約の有効期間」などについては、媒介契約の種類によって異なります。
3種類の媒介契約から、ご自身に適したものを選択してください。
1：専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、3種類のなかでもっとも制約が厳しい媒介契約です。
まず、売主は複数の会社と並行して媒介契約を結ぶことができません。
売主がご自身で買主を見つけた場合も、かならず不動産会社をとおして売買契約を進めることが義務付けられています。
一方、不動産会社は、媒介契約を締結した翌日から5営業日以内にレインズに物件情報を登録しなければなりません。
また、1週間に1回以上の頻度で、売主に対して業務報告をおこなうことが義務付けられています。
なお、契約の有効期間は最長3か月です。
2：専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、複数の会社と同時に契約を結ぶことができません。
しかし、売主がご自身で買主を見つけた場合は、不動産会社を介することなく直接売買契約を結ぶことができます。
レインズへの登録期限は契約を結んだ翌日から7日以内、売主への業務報告義務は2週間に1回以上です。
契約の有効期間は最長3か月となっています。
3：一般媒介契約
一般媒介契約の1番の特徴は、複数の会社と同時に媒介契約を締結できる点です。
3種類のなかでもっとも制約が少なく、自由度の高い媒介契約だといえます。
もちろん、売主がご自身で見つけた買主と直接売買契約を締結することも可能です。
一方、不動産会社には売主に対する業務報告の義務が発生せず、レインズへの登録も任意となっています。
有効期間に関してもとくに決まりはありませんが、国土交通省が策定した標準媒介契約約款における一般的な契約期間は「3か月以内」です。

媒介契約は3種類！不動産売却におけるそれぞれのメリットとは

媒介契約は3種類それぞれに特徴があるため、売主が不動産会社に求める仲介内容によってメリットやデメリットが異なってきます。
種類ごとのメリットやデメリットを理解したうえで、ご自身に適した媒介契約を選択してください。

専属専任媒介契約のメリット・デメリットとは

専属専任媒介契約のメリットは、ほかの媒介契約に比べて制限が多いぶん、短期集中的に売却活動を進められる点です。
専属専任媒介契約では1社としか契約が結べないため、契約を締結した不動産会社の積極的な販売活動が期待できます。
また、売主に対する業務報告の頻度が高く設定されているため、売却活動の進捗を把握しやすいという点もメリットです。
「効果的な宣伝が展開されているのか」「どのような反響があるのか」「内覧希望の問い合わせがどの程度あるのか」など、状況を確認しつつ価格の見直しや追加広告といった今後の方向性を検討することができます。
一方、媒介契約を締結した1社のみに仲介を任せることになるため、不動産会社選びは慎重に進める必要があるでしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリットとは

専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約と一般媒介契約の特徴を併せ持ったバランスの良さです。
まず、専属専任媒介契約と同じく1つの会社としか契約が結べないため、積極的な販売活動が期待できます。
また、レインズへの登録や業務内容の報告が不動産会社に義務付けられているため、安心して任せられる点もメリットだといえるでしょう。
さらに、専任媒介契約であればご自身が見つけた買主と売買契約を直接結ぶことができます。
ただし、専属専任媒介契約と同じく、媒介契約を締結した1社のみに仲介を任せることになるため、不動産会社選びは慎重にしましょう。

一般媒介契約のメリット・デメリットとは

複数の不動産会社と並行して契約を結べる一般媒介契約では、より広く物件情報を発信できる点がメリットです。
しかし、不動産会社にレインズへの登録や業務報告の義務がないことも理解しておきましょう。

不動産売却時に知っておきたい媒介契約の注意点

媒介契約に関する注意点について解説します。

注意点1：契約に含まれる広告費を確認する

不動産売却のための広告費や仲介業務にかかる費用は、仲介手数料に含まれています。
そのため、通常は広告費用を別途請求されることはありません。
注意点としては、特別な広告展開を希望した場合などに実費を請求されるケースがあることです。
媒介契約を結ぶ際には、通常業務に含まれる広告の範囲について確認しておきましょう。

注意点2：内覧日がバッティングする可能性がある

複数の不動産会社が並行して売却活動をおこなっている一般媒介契約では、内覧希望日がバッティングしてしまう可能性があります。
正確にスケジュール管理ができていないと、どちらを優先するべきかでトラブルになりかねないので注意しましょう。

注意点3：確実に売却を進めるなら専任系の媒介契約を選ぶ

自由度の高さが魅力の一般媒介契約ですが、「自分で判断するよりも、基本的には信頼できる不動産会社に任せたい」と考えている方は多いのではないでしょうか。
確実に売却を進めていきたいという方であれば、不動産会社主体で積極的な販売活動が期待できる専任系の媒介契約をおすすめします。

まとめ

不動産売却において、媒介契約の締結は最初の一歩といえます。
種類ごとのメリットや注意点について把握したうえで、ご自身に最適な契約方法を選択してくださいね。
専任系の媒介契約では、不動産会社選びも重要なポイントです。
南区、港区、天白区、緑区、瑞穂区といった名古屋市内で不動産売却を検討されている方は、媒介契約の疑問点についても「名古屋不動産売却センター」までお気軽にご相談ください。