不動産を相続するとどのような税金がかかる？税負担を抑える対策も解説！

土地や建物などの不動産を相続する際に「税金はいくらになるんだろう」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。
いざ相続が発生して慌てないためにも、相続時の税金について理解を深めておくことをおすすめします。
この記事では、不動産相続時にかかる税金の種類や計算方法、税金対策について解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で、不動産を相続する予定のある方はぜひ参考にご覧ください。

不動産相続時に発生する税金の種類

不動産を相続すると「登録免許税」と「相続税」といった2種類の税金がかかります。
ただし相続税は、不動産を相続した方全員に課されるわけではありません。
具体的な計算方法はのちほどご紹介するので、まずは登録免許税と相続税の概要から確認しておきましょう。

登録免許税とは？

土地や建物を相続したら、故人から相続人に所有権を移転する「相続登記」が必要です。
相続登記をするには法務局で申請をしなければならず、その際には「登録免許税」がかかります。
登録免許税の金額は、以下の計算式を使って求めます。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
固定資産税評価額とは、固定資産税などの税金を計算する際に用いられる基準価格のことです。
毎年4月頃に届く固定資産税の通知書に記載されているため、確認してみると良いでしょう。
納税方法は原則として現金納付となっていますが、登録免許税の額が3万円以下の場合は収入印紙での納付も可能とされています。
現金で納付する場合は、まず金融機関で納付書に必要事項を記入して提出し、登録免許税を支払います。
その後領収書が発行されるので、領収書を所有権移転登記の申請書に貼り付けて登記所に提出すれば手続きは完了です。
なお、相続登記は現在任意の手続きですが、令和6年4月1日より登記が義務化されます。
登記をしないと罰則を科される可能性もあるため、手続きを忘れないようにしましょう。

相続税とは

相続税には「基礎控除額」が設けられており、この金額を超えた場合に課税されます。
たとえば相続した財産の総額が4,000万円で基礎控除額が3,600万円だった場合、400万円に対して相続税がかかるということです。
納税方法は現金の一括納付が原則でしたが、2017年以降はクレジットカードでの支払いも認められています。
なお、相続税は固定資産税や市民税などのように、納付書が自動的に送られてくるわけではないため注意が必要です。
現金で支払う場合は、ご自身で税務署へ出向き納付書を取得したのち金融機関に提出しなければなりません。
相続税の具体的な計算方法については次章でご紹介します。

不動産相続時に発生する税金の1つである「相続税」の計算方法

相続税の金額は、法定相続人の数や財産の総額によって異なります。
場合によっては相続税が高額になるケースもあるため、事前に税額がいくらになるか目安を確認しておきましょう。
ここからは、相続税の計算方法をご紹介します。

ステップ1.相続税の基礎控除額を計算する

前述したように、相続税は相続財産の総額が「基礎控除額」を超えた場合に発生します。
そのため相続税額を求めるには、まず基礎控除額がいくらになるかを計算しなければなりません。
基礎控除額は法定相続人の数によって異なり、以下の計算式で求めることができます。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
たとえば法定相続人が配偶者と子ども1人だとすると、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×2＝4,200万円」です。
この場合、相続財産の総額が4,200万円以下であれば相続税はかかりません。

ステップ2.相続税を計算する

相続税を計算するには、まず以下の計算式を使って課税遺産総額を算出します。
課税遺産総額＝正味の遺産額－基礎控除額
正味の遺産額とは、故人の財産から借金や未払金などの債務を引いた金額のことをいいます。
たとえば正味の遺産額が1億円で、配偶者と子ども2人が遺産を相続するとしましょう。
この場合の課税遺産総額は「1億円－（3,000万円＋600万円×3）＝5,200万円」です。
法定相続分どおりに分配すると、配偶者と子どもそれぞれは以下の金額を受け取ることになります。

• 配偶者の課税価格：5,200万円×1/2＝2,600万円
• 子1人の課税価格：5,200万円×1/4＝1,300万円

ここまで計算できたら、最後に税率と控除額を適用させて相続税を算出します。
取得金額ごとの税率と控除額は下記のとおりです。

• 1,000万円以下：10％
• 3,000万円以下：15%（控除額50万円）
• 5,000万円以下：20％（控除額200万円）
• 1億円以下：30%（控除額700万円）

今回のケースに上記の税率と控除額を適用させると、配偶者の相続税は「2,600万円×15％－50万円＝340万円」となります。
一方で子ども1人あたりの相続税は「1,300万円×15％－50万円＝145万円」となります。

不動産を相続したときの税金対策とは

最後に、財産を相続した際に利用できる制度を3つご紹介します。

税金対策1.住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度は、住宅の購入資金として贈与をおこなった場合に適用できる制度です。
贈与税が最大1,000万円まで非課税となるため、生前に贈与すれば相続税対策になるでしょう。
ただし、この特例を利用するには贈与を受ける側の年齢や居住時期など、いくつかの条件をクリアする必要があります。

税金対策2.配偶者贈与制度

配偶者贈与制度とは、配偶者に不動産を贈与する場合に利用できる制度です。
夫婦間で居住用不動産を取得するための金銭または不動産そのものを贈与した場合に、贈与税を最大2,000万円まで非課税にできます。
将来、配偶者に不動産を相続したいとお考えの方は、生前贈与をおこない配偶者贈与制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

税金対策3.相次相続控除

相次相続控除とは、財産を相続してから10年以内に再度相続が発生した場合に利用できる制度です。
この控除を利用すると、前回納めた相続税額のうち一定金額を今回の相続税から控除できます。
相次相続控除は短期間で相次いで相続が発生した場合に、相続税の負担が過重になるのを軽減する目的があります。
ただし前回の相続で相続税を納税していなければ、この控除は受けられません。
いずれの制度も適用要件が定められているため、事前に国税庁のホームページで確認しておきましょう。

まとめ

不動産相続時に発生する税金の種類や計算方法、制度を利用した税金対策についてご紹介しました。
不動産を相続した際に発生する税金は「登録免許税」と「相続税」ですが、相続税に関しては基礎控除額を超えた場合にのみ課税されます。
また相続税が発生した場合も制度や控除を利用することで税負担を軽減できるため、事前に適用要件を確認しておきましょう。
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