不動産売却後は確定申告が必要？必要書類や申告期間も解説！

不動産売却をおこなうと確定申告が必要になる可能性があります。
いざ申告の時期がきて慌てることのないよう、どのような場合に確定申告が必要なのかを把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却後に確定申告が必要になるケースや申告時の必要書類、申告期間などを解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却後に確定申告が必要になるケースとは？

はじめに確定申告とはどのような手続きなのかを解説します。
確定申告とは、1年間の所得に対してかかる税金を計算したのち精算する手続きのことです。
会社員の場合は会社が代わりに納税手続きをおこなうため、本来であれば確定申告は必要ありません。
しかし不動産売却により利益が発生している場合は、会社員であっても確定申告が必要です。
ここからは、不動産売却後に確定申告が必要なケースを解説します。

不動産売却により譲渡所得が発生している

土地や建物を売却して、譲渡所得が発生している場合は必ず確定申告をしなければなりません。
譲渡所得とは、不動産を売却したことによって生じる儲けのことです。
譲渡所得が発生しているかどうかは、以下の計算式で確認できます。
譲渡所得＝不動産の売却価格ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額
取得費とは、不動産購入時にかかった費用のことです。
物件の購入価格だけでなく、不動産売却時に支払った仲介手数料や印紙税なども含まれます。
譲渡費用は不動産購入時にかかった費用で、土地の測量費や建物の解体費などが該当します。
特別控除額は、3,000万円特別控除などを利用する場合の控除額のことです。
これらの費用を差し引いたあとの金額がプラスになる場合は、譲渡所得税が課されるため確定申告が必要です。

特例や控除を利用したい

不動産売却時には、税負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。
たとえば「マイホームの3,000万円特別控除」は耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
この特例は、不動産売却により譲渡所得が発生した場合に、最高3,000万円まで控除できるというものです。
また「損益通算」といって、不動産売却により損失が生じている場合に利用できる制度もあります。
損益通算とは、不動産売却により発生した損失をほかの所得と相殺できるというものです。
相殺することにより所得が減るため、その分支払う税金が少なくなります。
このような特例を利用するには確定申告が必要なので、忘れないようご注意ください。

不動産売却後の確定申告における必要書類とは

確定申告をおこなう際は、以下のような書類をご自身で準備して、税務署に提出する必要があります。

確定申告書（第一表及び第二表）

これまで確定申告書には「申告書A」「申告書B」がありました。
しかし令和4年度（2022年）分の確定申告から、A・Bの区分がなくなり新しい申告書に一本化されています。
そのため令和3年に不動産売却をおこなっている方は、新しい申告書を利用して確定申告をおこなうことになります。
取得方法については税務署で受け取るほか、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
ホームページには記載方法も掲載されているため、はじめて確定申告をする方は確認しておくと良いでしょう。

確定申告書第三表（分離課税用）

確定申告書第三表とは、分離課税の対象となる所得を申告するための書類です。
不動産売却で生じる譲渡所得は「分離課税」といって、事業所得や給与所得などの所得と分けて計算することになっています。
そのため不動産売却後の確定申告では、分離課税用の確定申告書第三表も記入しなければなりません。
確定申告書（第一表及び第二表）と同様に、税務署や国税庁のホームページから入手できます。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書には、不動産の所在地や売買契約日、代金の受け取り状況などを記載します。
不動産売却後に国税庁から郵送されてきますが、税務署や国税庁のホームページから取得することも可能です。

購入時と売却時の売買契約書の写し

不動産購入時と売却時の売買契約書があればコピーを準備しておきましょう。
これらは取得費と譲渡費用を計算する際に必要になります。
なくても確定申告はおこなえますが、支払う税金が増える可能性があります。

取得費と譲渡費用がわかる領収書の写し

不動産会社に支払った仲介手数料や登記費用などの領収書も準備しておきましょう。
領収書は取得費と譲渡費用の金額を証明するためのものなので、コピーで問題ありません。
登記費用の領収書や固定資産税の清算書などもあれば準備しておきましょう。

登記事項証明書

登記事項証明書は不動産の所有者や担保などの情報が記載された書類で、登記簿謄本や全部事項証明書とも呼ばれています。
法務局で取得できるほか、郵送やオンラインによる交付請求も可能です。
郵送やオンラインで請求した証明書は、自宅や会社への郵送のほか、最寄りの法務局で取得できます。
法務局で取得する場合、事前にオンラインで請求しておけば待ち時間を短縮できるため、お急ぎの方はぜひご活用ください。

不動産売却における確定申告の期間や注意点

確定申告は定められた期間内に済ませなければなりません。
ここでは、確定申告の期間と注意点を解説します。

確定申告の期間と申告場所

不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間におこないます。
たとえば2022年5月に土地や建物を売却した場合、翌年の2023年に確定申告をすることになります。
申告場所は、住所地を管轄する税務署です。
売却した物件の住所を管轄する税務署ではないため、お間違えのないようご注意ください。

申告方法

申告方法は申告書に必要事項を記入し、税務署の窓口に提出するのが一般的です。
もし記入方法でわからないことがあれば、窓口で提出する際に確認することができます。
確定申告の時期は税務署が混みあうため、ご自身で記入できた場合は、郵送か電子申告（e-Tax）を利用すると良いでしょう。
いずれも税務署に出向かずに申告書を提出できるため、平日税務署に行く時間がとれない方におすすめです。
ただし、e-Taxを利用する場合は、事前に税務署でIDとパスワードを発行してもらわなければなりません。
e-Taxソフトをパソコンにインストールしたり初期登録をしたりする必要もあるため、準備は早めにおこなうようにしましょう。

納税時期の違いに注意

不動産売却によって譲渡所得が発生した際は、所得税と住民税がかかります。
このうち、2月16日～3月15日の確定申告によって納税するのは「所得税」のみです。
住民税は確定申告をした年の6月頃に確定し、自治体から郵送されてくる納付書を利用して支払います。
会社員の場合は「特別徴収」として勤め先の給与から天引きされるケースが多いです。
6月頃に届く住民税の納付書を見て慌てることのないよう、所得税と住民税の納税時期が違うことを覚えておきましょう。

まとめ

不動産売却後に確定申告が必要になるケースや申告時の必要書類、申告期間などを解説しました。
不動産売却により売却益が発生した方と特例を利用する方は、売却した翌年に確定申告が必要です。
申告時にはさまざまな書類が必要になるため、早めに準備にとりかかることをおすすめします。
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