事故物件を相続した場合の固定資産税はいくら？計算方法と減額方法を解説

土地や建物などの不動産は、所有しているだけで毎年「固定資産税」がかかります。
もし相続が発生して事故物件を取得した場合、事故物件にも固定資産税はかかるのでしょうか。
そこで今回は事故物件の固定資産税について、計算方法や減額方法を解説します。
名古屋市全体で事故物件を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件を相続した場合でも固定資産税はかかる？

冒頭でも触れたように、土地や建物などの不動産には固定資産税がかかります。
これは事故物件も同様であり、事故物件だからという理由で固定資産税が免除されることはありません。
はじめに事故物件や固定資産税の概要から確認しておきましょう。

事故物件とは

事故物件とは、一般的に敷地内で人が亡くなった物件のことをいいます。
ただし、敷地内で人が亡くなった物件であっても、事故物件になるケースとならないケースがあります。
ここで、国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を確認してみましょう。
ガイドラインによると、事故物件とは以下のような物件のことを指します。

• 自殺や他殺が発生した物件
• 特殊清掃がおこなわれた物件

自然死や不慮の事故死が発生した場合は、事故物件にならないケースがほとんどです。
ただし日常生活における不慮の死であっても、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は事故物件に該当します。
事故物件は売却するときや貸し出しをするときに、買主や借主に対して事故物件であることを告知しなければなりません。
告知せずに物件を売却または貸し出した場合、買主や借主から損害賠償を請求されることもあります。
事故物件の判定はケースバイケースなため「事故物件に該当するかな？」と迷う場合は、必ず不動産会社へ相談しましょう。

固定資産税とは

続いて固定資産税の概要を確認していきましょう。
固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有している方に課される税金です。
毎年4～6月頃になると市区町村から納税通知書が届くので、一括もしくは年4回に分けて納付します。
被相続人（亡くなった方）に未納付の固定資産税がある場合は、相続人（相続を受ける方）が支払わなければなりません。

事故物件は相続すべき？

遺産のなかに事故物件が含まれる場合、相続すべきか悩む方も多いかと思います。
事故物件は売却や活用が難しいうえに固定資産税も発生するため、相続しても赤字になってしまうかもしれません。
事故物件の資産価値が低いようであれば、相続放棄をご検討なさってはいかがでしょうか。
相続放棄とは資産の相続権を放棄して、はじめから相続人でなかったとみなすことです。
相続放棄をするには、相続人になった事実を知ってから3か月以内に手続きを済ませる必要があります。
一方で、立地条件が良く資産価値の高い事故物件は需要が見込めるため、そのまま相続することもおすすめです。
判断に迷う場合は、不動産会社など専門家に相談してから決めると良いでしょう。

事故物件にもかかる固定資産税の計算方法について

事故物件にも固定資産税がかかることがわかりましたが、税額はいくらになるのでしょうか。
ここでは固定資産税の計算方法について解説します。

固定資産税の計算方法

固定資産税は以下の計算式を使って算出します。
固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率（1.4%）
固定資産税評価額とは固定資産税の基準となる評価額のことで、各市区町村が算定します。
評価額は3年に1度見直されており、時価の7割程度になるのが特徴です。
固定資産税評価額は「固定資産税納税通知書」や「固定資産評価証明書」に記載されているため確認してみると良いでしょう。
なお、標準税率は1.4%ですが、自治体によっては異なる税率を課していることもあります。

住宅が建つ土地には特例が適用される

住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の負担が軽減されます。
住宅用地の特例を利用した場合の固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税評価額×1/6
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：固定資産税評価額×1/3

この特例は事故物件であっても適用されます。
ただし、事故物件を活用できず空き家のままになっている場合は「特定空家」に指定される可能性があるため注意が必要です。
特定空家とは、安全や衛生上などの問題が懸念され、このまま放置するのが危険と判断された空き家のことです。
特定空家に指定されてしまうと、特例の適用対象から除外され、固定資産税が増額する可能性があります。

事故物件にもかかる固定資産税の減額方法とは

固定資産税は、一定条件を満たすことで減額が可能です。
事故物件に限らず不動産を相続するときに備えて、固定資産税を減額する方法を把握しておきましょう。

固定資産税の免税点を満たす

固定資産税には、以下のように免税点が設けられています。

• 土地：30万円未満
• 建物：20万円未満
• 償却資産：150万円未満

課税標準額が上記の基準を下回る場合は、固定資産税がかかりません。
ただし、同一市区町村に複数の不動産を所有している場合は、合算が必要な点に注意しましょう。
たとえば、課税標準額が15万円と20万円の土地を同一市内に所有している場合、合算すると30万円を超すため固定資産税がかかります。
別の市区町村に保有している不動産の課税標準額がいずれも免税点未満であれば、どちらも固定資産税は課されません。

長期優良住宅化リフォーム減税を利用する

長期優良住宅化リフォームをおこなうことでも、固定資産税の減税を受けられます。
長期優良住宅とは、長期間高い性能を維持できる住宅のことです。
長期優良住宅の認定を受けるには、以下のような条件を満たすリフォームをおこなう必要があります。

• 工事費用が50万円を超えること
• 耐震改修と省エネ改修を実施すること
• 床面積が50㎡以上であること

上記の条件を満たすリフォームをおこなった場合、翌年の固定資産税が3分の2に減額されます。
なお、リフォーム前の住宅診断によって条件が増える場合もあるため、事前に市区町村の担当課などに確認しておくと安心です。

農地に転用する

一般的に、固定資産税額は宅地よりも農地のほうが安いとされています。
そのため、事故物件の地目を宅地から農地に変更するのも1つの方法です。
ただし、農業をおこなっていない場合は、宅地並みの固定資産税になる可能性があります。
農地に転用したからといって必ずしも固定資産税が安くなるわけではないため、地目変更をするかどうかは慎重に検討しなければなりません。

まとめ

事故物件だからといって、固定資産税が免税または減税されることはありません。
事故物件の資産価値が低い場合は、相続放棄も視野に入れておくと良いでしょう。
事故物件でも立地条件が良い場合は相続し、資産運用や売却をおこなうことをおすすめします。
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