土地の名義変更が必要なケースとは？変更の流れとかかる費用も解説

土地の所有者が変わる際におこなわなければならないのが「名義変更」です。
この名義変更は「所有権移転登記」と呼ばれており、登記簿上の不動産の状況や権利関係を明らかにするために必要な手続きです。
そこで、土地の名義変更が必要なケースや名義変更の流れと費用について解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で、土地を相続する予定がある方は参考にしてみてください。

土地の名義変更が必要なケースとは

土地の名義変更が必要な場面は「相続」「財産分与」「売買」のときです。
それぞれのケースについて解説します。

ケース①相続

相続により親などから土地を相続する際に名義変更が必要です。
名義変更は土地の所有者がおこなうのが原則ですが、所有者が亡くなっている場合は相続人が名義変更の手続きをおこなわなければなりません。
現在は、相続にともなう名義変更は任意となっており、名義変更をしないまま放置する方もいます。
しかし、名義変更をしないまま放置していれば、いざ土地を活用しようとした際に、所有者が把握できず活用できなくなる可能性があるため注意が必要です。
そのため相続が発生したら、できるだけ早く名義変更をおこなっておくことをおすすめします。
なお相続にともなう名義変更は、現在は任意となっておりますが、2024年4月1日から義務化されます。

ケース②財産分与

離婚による財産分与が発生した場合も、名義変更が必要となることがあります。
財産分与とは、婚姻中に築き上げた財産を、離婚時にそれぞれ分け合うことを指します。
たとえば、共有名義の土地や建物を、離婚によりどちらかの名義に変更する場合に手続きが必要です。
この場合は、基本的に夫婦共同で申請をします。

ケース③売買

土地を売ったり買ったりする場合も、土地の名義変更の手続きが必要です。
売買契約書を交わしただけでは、登記簿上の名義を変更することはできません。
そのため、土地の売買時も名義変更の手続きをおこなうようにしましょう。
また、手続きをおこなう際は売主と買主が共同で申請します。
通常、土地の名義変更は、売買が成立したあとの引き渡しのタイミングでおこないます。
なお、司法書士へ依頼するとスムーズに手続きが進むでしょう。

土地の名義変更をする際の流れ

土地の名義変更をおこなう際は、必要書類を揃えたり申請書を作成したりする必要があります。
手続きの流れは以下のとおりです。

• 必要書類を準備する
• 登記申請書を作成する
• 法務局へ提出する
• 登記識別情報通知の交付

それぞれの流れをご説明します。

①必要書類を準備する

土地の名義変更に必要となる書類は、相続・財産分与・売買など用途に応じて異なります。
とくに自分で手続きをおこなう場合は、必要書類の漏れには注意が必要です。
なかでも多人数が関わる名義変更は、必要書類も非常に多くなります。
どんな書類が必要なのか、事前にしっかりとチェックすることをおすすめします。
相続の場合の必要書類
相続により土地の名義変更をおこなう場合は、基本的に「固定資産評価証明書」「不動産を相続する方の住民票、戸籍謄本」が必要です。
またそれ以外に、遺言に基づいて相続する場合は、くわえて「遺言書」「被相続人の死亡時の戸籍謄本・住民票の除票」を準備しておきましょう。
遺産分割協議により相続する場合は、基本的な必要書類にくわえて「遺産分割協議書」「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・住民票の除票」「相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書」が必要になります。
財産分与の場合の必要書類
財産分与により土地の名義変更をおこなう場合は、旧名義人、新名義人により必要書類が異なります。
旧名義人の場合は「登記済権利証（登記識別情報通知）」「印鑑証明書」「固定資産評価証明書」が必要です。
また、新名義人は住民票を取得しておきましょう。
そのほかにも、離婚協議書や財産分与契約書、また双方の戸籍謄本も準備が必要です。
売買の場合の必要書類
売買により土地の名義変更をおこなう場合、買主は「住民票」の準備が必要です。
売主は「登記済権利証（登記識別情報通知）」「印鑑証明書」「固定資産評価証明書」が必要書類になります。

②登記申請書を作成する

必要書類を準備したら、登記申請書を作成していきます。
登記申請書の用紙は、最寄りの法務局で取得することができます。
また、法務局のホームページ上からダウンロードすることも可能です。
相続・財産分与・売買とそれぞれのケースにおける記入例が掲載されているため、参考にすると良いでしょう。

③法務局へ提出する

登記申請書と必要書類は、土地がある地域の管轄の法務局へ提出します。
管轄の法務局が不明の場合は、法務局のホームページ上で確認することも可能です。
また、申請は窓口以外にも郵送・オンラインでの申請方法があります。

④登記識別情報通知の交付

申請した書類に問題がなければ、土地の名義変更がおこなわれ、登記識別情報通知が交付されます。
申請からおよそ1～2週間程度で受け取ることが可能です。
注意点として、登記識別情報通知を紛失した際は再発行できないため、大切に保管しましょう。

土地の名義変更の際にかかる費用

土地の名義変更には、登録免許税や必要書類にかかる取得費用、また司法書士への報酬が必要となることがあります。

登録免許税

土地の名義変更には「登録免許税」という税金がかかります。
登録免許税は、「固定資産税評価額×税率」で算出できますが、名義変更の用途によって税率は以下のように異なります。

• 相続：0.4％
• 財産分与・贈与：2％
• 売買：1.5％

なお、売買で建物と土地の両方を購入する場合、それが居住用であれば税率は0.3%へ軽減されます。

必要書類にかかる取得費用

登記申請に必要な書類を取得する際にも費用がかかります。
たとえば、住民票や印鑑証明書の発行、また土地情報などを確認するための登記簿謄本（登記事項証明書）を法務局で取得する際にかかります。
主な取得費用は以下のとおりです。

• 住民票：300円
• 印鑑証明書：300円
• 登記簿謄本（登記事項証明書）：600円
• 固定資産評価証明書：200～300円

なお、取得費用は自治体により異なります。

司法書士へ依頼する際にかかる報酬

土地の名義変更を司法書士へ依頼する際は、報酬を支払う必要があります。
報酬の相場は、およそ5～7万円程度です。
ただし、相続のように戸籍収集が必要な場合は、手間がかかることから10万円前後の費用がかかることがあります。
なお、司法書士事務所によって支払う報酬は異なるため、事前に確認しておくと安心です。
土地の名義変更は、自分でおこなうことも可能ですが、専門である司法書士へ依頼すればスムーズに手続きをおこなうことができます。
とくに、親族関係が複雑な場合や名義変更に不安を感じる場合は、依頼することをおすすめします。

まとめ

土地の名義変更は、相続や財産分与、売買などさまざまな場面で必要となります。
自分で手続きをおこなう場合は、必要書類も多いため、事前に何が必要なのかを把握しておくとスムーズに手続きをおこなえるでしょう。
また、親族関係が複雑な場合や手続きに不安を感じる場合は、司法書士へ依頼することをおすすめします。
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