空き家は売却しよう！放置するデメリットや売却方法を解説

相続により空き家を取得する方が年々増加していますが、活用予定がなくお困りの方も多いのではないでしょうか。
空き家は所有しているだけで多くのリスクを負うことになるため、早めに売却することをおすすめします。
この記事では、空き家を放置するデメリットに加えて、空き家にかかる税金や売却方法を解説します。
名古屋市の南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で空き家を所有している方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を放置するデメリットとは

空き家は早めに売却するのが望ましいですが、なかなか手放す決心ができない方もいらっしゃるでしょう。
空き家は管理を怠るとさまざまなデメリットが発生します。
ここでは、空き家を放置した場合のデメリットを解説します。

空き家が老朽化する

放置された空き家は、換気やメンテナンスがおこなわれないため急速に劣化します。
老朽化が進むと不動産の価値が下がり、いざ売却しようにもなかなか買主が見つからない可能性があります。
売却期間が長引くほど売れ残り感が出てしまうため、値下げを検討せざるを得なくなるかもしれません。
またご自身が住む場合も大規模な修繕や解体が必要になり、金銭的な負担が大きくなってしまいます。

犯罪のターゲットにされやすい

放置された空き家には人が寄り付かないため、不法投棄や放火など犯罪のターゲットにされやすい傾向にあります。
もし放火により火災が起き、所有者の管理不足が原因と判断されたら、損害賠償責任を負うことになります。
また過去には第三者が空き家を振り込め詐欺に利用して、問題になったこともありました。
空き家が犯罪の温床になり他者に危害を加える前に、リフォームや売却、解体を検討しましょう。

近隣トラブルになりやすい

空き家を放置すると雑草が生い茂って隣地に侵入したり、歩道にはみ出して通行人の邪魔になる可能性があります。
また、空き家に住み着いた害獣のフンが原因で悪臭が発生し、近隣住民から苦情が入ることも考えられます。
放置された空き家は近隣トラブルの原因となりやすく、場合によっては裁判に発展することもあるため注意が必要です。
トラブルを避けるためには、定期的に空き家を訪問して換気や見回り、修繕などをおこなう必要があります。

空き家を放置すると税金の負担が増える可能性がある

家や土地などの不動産は、居住の有無に関わらず所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。
また空き家を放置して特定空家に指定されると、固定資産税が増額したり罰金が課されたりする可能性もあるため注意が必要です。
ここでは、固定資産税と都市計画税、特定空家について解説します。

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方に対して課される税金です。
税額は以下の計算式で算出できます。
固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率（1.4％）
固定資産税評価額は3年に1度見直しがおこなわれ、公示価格の約7割になるように調整されています。
毎年4〜6月頃に送付されてくる納付書を利用して、年4回にわけて支払うのが一般的です。

都市計画税とは

都市計画税とは、市街化区域内に土地や建物を所有している方のみに課される税金です。
所有している空き家が市街化区域内にあれば、固定資産税に加えて都市計画税も発生します。
都市計画税の計算方法は下記のとおりです。
都市計画税＝固定資産税評価額×標準税率（最高0.3％）
標準税率は自治体によって異なりますが、原則として0.3％の上限を超えることはありません。
都市計画税も固定資産税と同様に納付書が届き、年4回にわけて支払うのが一般的です。

特定空家とは

空き家を放置し続けると「特定空家」に指定され、固定資産税が増額する可能性があります。
特定空家とは、放置するのが不適切な状態にある空き家のことです。
空家対策特別措置法では、以下のいずれかに該当するものを特定空家とみなすとしています。

• 倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理がおこなわれていないことで著しく景観を損なっている状態
• そのほか周囲の生活環境に悪影響を及ぼす状態

なぜ特定空家に指定されると固定資産税が増額するのかというと、住宅用地の特例が受けられなくなるためです。
本来であれば住宅が建つ土地には、固定資産税が最大6分の1、都市計画税は最大3分の1に軽減される特例が適用されます。
しかし、特定空家に指定されて何もせずに放置し続けると、特例の適用対象から除外されてしまいます。
その結果、翌年の固定資産税と都市計画税が増額してしまうのです。

空き家は放置せずに売却しよう！売却方法とは

ここまで解説してきたように、空き家を放置するとさまざまなデメリットが生じます。
空き家が原因で問題を起こしてしまう前に、今後活用する予定がなければ売却を検討しましょう。
空き家は「古家付き土地」として売り出す方法と「更地」にしてから売り出す方法の2つのパターンがあります。

古家付き土地として売却する

空き家が築20年を超えており劣化が激しい場合は「古家付き土地」として売り出すのがおすすめです。
古家付き土地とは、建物の価値を含めずに土地のみの価格として売り出す方法です。
中古住宅として売り出すのが難しいほど劣化した空き家でも、土地をメインに売り出せばスムーズに売却できる可能性があります。
古家付き土地として売り出すメリットは、建物の解体工事が不要なためコストを抑えられる点です。
また、近年は中古住宅を安く購入して自分好みにリフォームする方が少なくありません。
空き家を残したまま売り出せば、このような方からも購入を検討してもらえるでしょう。
ただし、売却活動を進めている間にも建物の劣化は進みます。
今以上に劣化して資産価値が落ちないよう、定期的に現地を訪れ掃除や修繕をおこなう必要があります。

更地として売却する

空き家を解体し更地の状態で売り出す場合、古家付き土地に比べて売却しやすい傾向にあります。
なぜなら更地は、建物の解体工事を負担しなくて済む、すぐに着工できるなど買主にとってメリットがあるためです。
なるべく高値で売却したい方や早期売却を目指す方は、更地にしてから売り出すことをおすすめします。
ただし、空き家を解体するにはそれなりの費用がかかります。
解体費用はさまざまな要因により変動しますが、一般的な木造住宅で1坪あたり約3～4万円が相場です。
また、空き家を解体すると税金が高くなるというデメリットも忘れてはいけません。
住宅用地の特例は建物を解体すると適用できなくなるため、売却期間が長引くほど金銭面の負担が大きくなります。

まとめ

空き家を放置し続けると、近隣住民に迷惑をかけてトラブルになる恐れがあります。
また特定空家に指定された場合には、税金の負担が増えて生活に影響を及ぼす可能性もあります。
リスクを回避するためにも、活用予定のない空き家は早めに売却を検討しましょう。
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