土地売却のときに使える税金控除の種類とは？適用時の注意点も解説！

土地を売却して利益が生じると、その利益に対して税金が課されます。
不動産取引では大きな金額が動くため「どれほどの税金がかかるのだろう」と不安になる方も多いでしょう。
しかし土地を売却するときには、税負担を軽減する特例や控除が複数用意されています。
この記事では、土地売却で使える特例や控除の種類、適用時の注意点について解説します。
南区・港区・天白区・緑区・瑞穂区を中心に名古屋市全体で土地売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

土地売却のときに使える税金控除と特例の種類

税負担を軽減する特例や控除について知る前に、譲渡所得について理解しておく必要があります。
譲渡所得とは、不動産売却によって得た利益のことで、以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却額－取得費（土地購入時にかかった費用）－譲渡費用（土地売却時にかかった費用）
上記の計算式でプラスになった場合、所得税と住民税の総称である「譲渡所得税」がかかります。
不動産売却によって得られるお金すべてに税金がかかるわけではないと覚えておきましょう。
譲渡所得について理解したところで、土地を売却するときに利用できる特例をケース別に解説します。

ケース1：自宅を解体して敷地を売却する

自宅を解体して敷地を売却する場合、「居住用財産の3,000万円の特別控除」を利用できる可能性があります。
現にご自身が居住している家屋が対象ですが、次のような要件を満たせば、自宅を解体した後の敷地にも適用可能です。

• 住宅を取り壊した日から1年以内に、その敷地を売るための契約を結んでいること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること

この特例を適用できれば、土地の売却で得た譲渡所得から3,000万円まで控除できます。
節税効果の高い特例なので、条件に当てはまる方は忘れずに利用しましょう。

ケース2：相続した実家を解体して敷地を売却する

親から相続した実家を取り壊して敷地のみを売却する場合も、特例を利用して譲渡所得から3,000万円まで控除できる可能性があります。
この特例を「相続空き家の3,000万円特別控除」といい、適用するには以下の条件を満たす必要があります。

• 相続開始日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 特例の適用期限である令和9年12月31日までに売却すること

また相続してから売却するまでの間に、土地を駐車場などとして貸していた場合は、特例を適用できないためご注意ください。

ケース3：土地や解体した住宅の所有期間が10年を超える

所有期間が10年を超えるマイホームを取り壊し、その敷地を売却した場合に利用できる特例もあります。
これを「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」といい、長期譲渡所得よりも低い税率を適用できる制度です。
所有期間別の譲渡所得税率については、以下をご覧ください。

• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63%
• 所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）：20.315%
• 10年超所有軽減税率の特例を適用した場合：20.315%（6千万円超の部分 ）／14.21%（6千万円以下の部分）

いずれの特例にもいくつかの要件が設けられているため、詳細を知りたい場合は国税庁のホームページをご確認ください。

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土地売却で損失が出た場合に利用できる税金控除や特例

先述した譲渡所得を求める計算式で、プラスではなくマイナスになることもあります。
マイナスの場合は譲渡損失が出たことになり、税金は課されないため、基本的には確定申告は必要ありません。
しかし損失が出た場合でも、なるべく確定申告をおこなうのがおすすめです。
なぜなら、確定申告をすると特例を利用でき、所得税の負担が軽減される可能性があるためです。
ここからは、土地売却で損失が生じた場合に利用できる特例や控除を解説します。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、不動産売却により生じた損失分を、給与所得などほかの所得と相殺できる制度です。
住宅ローンが残っている自宅を解体して、敷地のみを売却し譲渡損失が生じた場合に利用できる可能性があります。
たとえば、不動産売却によって100万円の損失が生じ、その年の給与所得が300万円だったとしましょう。
この場合、給与所得の300万円から損失分の100万円を差し引き、所得を小さくすることが可能です。
さらに、その年に相殺できなかった損失分は、翌年以降3年間にわたり繰り越して差し引くことができます。
この特例を利用するには、家屋を取り壊した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければなりません。
そのほか「償還期間10年以上の住宅ローン残高が残っていること」など、住宅ローンに関する条件も設けられています。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例も、不動産売却により生じた損失分を、給与所得などほかの所得と相殺できる制度です。
買い替えによって住まなくなるほうの住宅を解体し、敷地のみを売却して譲渡損失が発生した際に利用できる可能性があります。
先述した「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」との違いは、住宅の買い換えが条件となっている点です。
買い換えが条件なので、必ず新しい住宅を購入していなければならず、また新居に対する要件も満たす必要があります。

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土地を売却するときに使える税金控除の注意点

最後に、特例や控除を受ける際に気を付けたいポイントを解説します。

土地を売却した翌年に確定申告をおこなう

特例や控除を受けるには、不動産売却をした翌年に確定申告をしなければなりません。
不動産売却により譲渡損失が出て、損益通算の特例を利用したい場合も同様です。
なお確定申告は、土地を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に、住民票の住所地を管轄している税務署でおこないます。
必ず期限内に申告できるよう、必要書類は早めに確認して準備しておくようにしましょう。
譲渡所得が生じているにもかかわらず申告を忘れてしまうと、特例や控除が利用できないだけでなくペナルティが課されてしまいます。

特例によっては併用できないものもある

ここまでご紹介してきた特例や控除には、併用できるものもあればそうでないものもあります。
たとえば、10年超えの居住用財産の特例と3,000万円の特別控除は併用が可能です。
一方で次の特例は、ほかの特例と併用することができません。

• 特定の居住用財産の買換え特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例を利用する際は、適用要件だけでなく併用可能かどうかも確認しておくことが大切です。

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まとめ

本来は住宅が対象の特例でも、要件を満たせば建物解体後の敷地にも適用することができます。
賢く節税するためにも、ご自身が要件を満たすかどうかを事前に確認しておくことが大切です。
もし適用できる特例や控除があれば、早めに必要書類を確認して確定申告に備えておきましょう。
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